Der Mieter muss Modernisierungen der Nachbarwohnung dulden, auch wenn dies dazu führt, dass durch seine Wohnung neue Leitungen verlegt werden müssen.
Der Fall:
Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses beabsichtigte eine Wohnung im oberen Geschoss an die zentrale Heizungsanlage anzuschließen. Um diese Maßnahme durchzuführen war es aber technisch notwendig, dass Zu- und Abwasser- sowie Heizungsrohre durch die darunter liegende Wohnung geführt werden. Um die beabsichtigte Modernisierung nach § 554 Abs. 2 BGB durchzuführen, wurde diese Maßnahme auch dem Mieter der darunter liegenden Wohnung angekündigt und dabei eine Bauzeichnung beigefügt, aus welcher sich ergeben hat, in welchem Raum welche Leitungen durchgeführt werden sollten.
Der Mieter stimmte der Modernisierung nicht zu, so dass eine Inanspruchnahme auf Duldung unumgänglich war.
Die Entscheidung:
Das Landgericht Berlin (Urteil vom 25.11.2011, Az.: 63 S 86/11) gab dem Vermieter Recht und verpflichtete den Mieter zur Duldung der Modernisierung.
Der Anschluss einer Wohnung an die zentrale Heizungsanlage stellt dem Grunde nach eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 554 BGB dar. Hierbei erstreckt sich die Duldungspflicht des Mieters gerade nicht nur auf diejenigen Maßnahmen, welche seiner Wohnung zu Gute kommen, sondern die Duldungspflicht greift auch dann ein, wenn eine andere Wohnung des selben Gebäudes modernisiert wird. Denn der Begriff „Mietobjekt“ in § 554 BGB ist weit auszulegen und beschränkt sich nicht nur auf die Mietwohnung, sondern umfasst das gesamte Haus in welchem sich die Wohnung befindet.
Fazit:
Bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen sollte darauf geachtet werden, dass diese fristgerecht und so konkret dargestellt werden, dass der Mieter das Ausmaß der Maßnahmen erkennen kann. Wenn der Mieter dennoch der Maßnahme widersprechen sollte und die Ankündigungsfrist abgelaufen ist, müsste der Vermieter den Mieter auf Duldung gerichtlich in Anspruch nehmen und hat dann gegebenenfalls wegen der Verzögerung der Arbeiten Schadensersatzansprüche gegen den Mieter.
RA Silvio Anger, Fachanwalt Miet- und Wohnungseigentumsrecht